Informe Detallado sobre la Crisis de la Vivienda en España (Borrador

Introducción

La crisis de acceso a la vivienda en España ha alcanzado niveles alarmantes, convirtiéndose en una de las principales preocupaciones sociales del país, junto a temas como el empleo y la salud. Diversos organismos internacionales, incluidos informes de la ONU y declaraciones del Defensor del Pueblo, han puesto de relieve la gravedad de esta situación, que afecta especialmente a las familias más vulnerables en un contexto social y económico cada vez más tenso.

A pesar de los esfuerzos de organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y de las iniciativas políticas, las soluciones implementadas hasta ahora por el gobierno y la oposición han sido insuficientes. Este informe examina el contexto histórico de la crisis, sus causas y efectos, y presenta un conjunto de propuestas concretas para abordar esta situación de manera estructural y efectiva.

1. Contexto Histórico y Causas de la Crisis Habitacional

1.1. La Burbuja Inmobiliaria y su Estallido
La crisis de la vivienda en España tiene sus raíces en una burbuja inmobiliaria que comenzó a gestarse en la década de 1990, cuando se permitió una especulación descontrolada en el mercado. Durante este período, el Banco de España y el gobierno permitieron que los bancos y cajas crearan inmobiliarias paralelas que inflaron el mercado comprando terrenos y desarrollos urbanísticos.

Las consecuencias fueron devastadoras: los precios de las viviendas se dispararon y la crisis financiera global de las “hipotecas suprime” agravó la situación. La quiebra de entidades financieras como Lehman Brothers y de muchas cajas de ahorro españolas (por ejemplo, la Caja del Mediterráneo, vendida por 1 euro al Sabadell) aceleraron el colapso financiero. A su vez, el tejido de pequeñas promotoras se vio profundamente afectado.

El estallido de esta burbuja en 2008, combinado con una subida de los tipos de interés, atrapó a los propietarios en una situación de doble presión: hipotecas más caras y viviendas con un valor de mercado inferior a sus hipotecas. Miles de personas se enfrentaron a desahucios, ante una respuesta limitada del gobierno.

1.2. Rescates Públicos y Falta de Protección
A pesar de los rescates públicos a entidades financieras, el gobierno no estableció condiciones para proteger a los ciudadanos, priorizando la estabilidad financiera sobre la protección social. Los bancos beneficiados de estos rescates no solo sobrevivieron a la crisis, sino que actualmente registran beneficios récord, mientras muchas familias permanecen en situaciones de vulnerabilidad.

1.3. Políticas de Vivienda Inadecuadas
Desde 2013, los planes de vivienda implementados por distintos gobiernos han sido insuficientes para resolver la crisis habitacional. Aunque un 82% de la población, según el CIS, desea acceder a una vivienda en propiedad, las políticas actuales han fomentado una dependencia del alquiler. La situación actual es crítica: la construcción ha caído de 800,000 viviendas anuales durante el boom a menos de 100,000, con un número mínimo de viviendas de protección oficial. Este descenso, junto con la alta demanda causada por el turismo y la inmigración, ha contribuido al colapso del mercado de alquiler.

2. Efectos de la Crisis Habitacional

2.1. Aumento de Alquileres y Desahucios
La escalada de precios en el mercado de alquiler ha dejado a muchas familias en una situación desesperada. La creciente demanda y la falta de oferta de viviendas asequibles han incrementado los desahucios y la presión social, generando un ambiente de inseguridad que afecta la cohesión social.

2.2. Crisis Habitacional para Estudiantes
Los estudiantes enfrentan grandes dificultades para encontrar alojamiento asequible en ciudades donde la demanda supera la oferta. Esto les obliga a vivir en condiciones precarias o a compartir alojamientos inadecuados, afectando su bienestar y rendimiento académico. La falta de residencias universitarias y la competencia con el alquiler turístico exacerban esta situación.

2.3. Proliferación de Alquileres Turísticos y Okupaciones
La proliferación de alquileres turísticos ha desplazado a los residentes locales y exacerbado la falta de vivienda asequible. Los propietarios, atraídos por los beneficios económicos, han retirado sus propiedades del mercado residencial, reduciendo así la disponibilidad para la población local. Las okupaciones, aunque vistas por algunos como una solución temporal, reflejan la desesperación de quienes no pueden acceder a una vivienda digna, generando tensiones sociales.

2.4. Impacto en la Salud Mental
La inseguridad habitacional ha contribuido a un aumento en los problemas de salud mental y suicidios, que frecuentemente se silencian en el debate público. La incertidumbre económica crea un entorno de estrés que afecta la salud física y emocional de las familias. Es crucial abordar esta crisis desde una perspectiva integral que contemple la salud mental como un componente clave del bienestar social.

3. Propuestas para Solucionar la Crisis de Vivienda

Medidas Urgentes y de Choque

3.1. Convocatoria de Comisiones de Emergencia Habitacional
Antes de adoptar medidas concretas, se propone convocar comisiones de emergencia habitacional en el Congreso de los Diputados, parlamentos autonómicos y plenos municipales, para analizar, coordinar y adaptar las soluciones a las necesidades de cada región.

3.2. Participación Ciudadana en Foros de Debate Públicos
Se establecerán foros permanentes de debate participativo en todos los niveles de gobierno (nacional, autonómico y local). Estos foros estarán abiertos a la ciudadanía y a representantes de organizaciones sociales, con el objetivo de recopilar propuestas de soluciones habitacionales que reflejen las necesidades reales de cada comunidad. Además de proporcionar transparencia, estos espacios fortalecerán la conexión entre las políticas habitacionales y las personas afectadas por la crisis.

3.3. Decreto de Congelación Temporal de Alquileres
Propuesta de un decreto que congele los alquileres durante un año, fijando los precios de los nuevos contratos según la media de las fianzas registradas en cada comunidad autónoma. Las rentas actuales solo podrán aumentar un máximo del 3% durante la vigencia de esta medida, frenando temporalmente la escalada de precios en espera de medidas de fondo.

3.4. Aval Público para el Acceso a la Vivienda y para Evitar Desahucios
El Estado facilitará avales públicos, tanto directamente como a través de aseguradoras, para permitir el acceso a viviendas a familias vulnerables y evitar desahucios.

3.5. Reactivación de las Viviendas Protegidas a Precio Tasado (VPT)
Se propone reactivar el programa de VPT (Viviendas Protegidas a Precio Tasado), facilitando el acceso a la primera vivienda en propiedad, especialmente para las familias con mayores necesidades. Este tipo de vivienda, de precio limitado, cubrirá tanto la compra como el alquiler de inmuebles.

3.6. Reducción de ITP y del IVA al 1% en la Compra de la Primera Vivienda
Se plantea reducir temporalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IVA al 1% para la adquisición de la primera vivienda, con el fin de aliviar el coste de acceso, especialmente para jóvenes y familias vulnerables.

3.7. Financiación del ICO para Primera Vivienda Social con Cuota Blindada
Se garantizará el acceso a financiación pública del ICO (Instituto de Crédito Oficial) cubriendo el 100% de la hipoteca de la primera vivienda social. Esta financiación será ofrecida con cuotas blindadas para proteger a los ciudadanos de futuros aumentos en los tipos de interés.

3.8. Reforma de la Ley de Vivienda y del Plan Estatal 2022-2025
Se derogará y modificará la actual Ley de Vivienda y el Plan Estatal, adaptándolos a las propuestas presentadas en este informe para asegurar el derecho subjetivo de acceso a la vivienda.

A). Implementación de Viviendas Protegidas a Precio Tasado (VPT)
El sistema VPT (Viviendas de Protección Oficial a Precio Tasado) es clave para reactivar el mercado. Este tipo de vivienda, que no requiere calificar el suelo ni la promoción previamente, puede ofrecerse en alquiler, con opción a compra o en adquisición directa, garantizando precios accesibles.

B). Exenciones y Modificación de Tasas
La exoneración temporal de tasas para la rehabilitación de propiedades incentivaría a los propietarios a restaurar sus inmuebles, aumentando así la oferta de viviendas asequibles.

C). Apoyo a las PYMES para Reactivar el Mercado y Dinamizar la Construcción Local
Se priorizará el apoyo a las PYMES del sector de la construcción, que pueden movilizar rápidamente solares urbanos y rehabilitar viviendas. Este enfoque es esencial para aumentar la oferta de vivienda a corto plazo.

D). Creación de un Sistema de Alquiler Social y Reforma de la Ley de Arrendamientos
Proponemos un sistema de alquiler social que garantice viviendas asequibles, con contratos a largo plazo y precios regulados, apoyado por avales públicos a través de convenios con aseguradoras y administraciones locales.

E) Recuperación de una Banca Pública y Alianzas Estratégicas
Una banca pública, apoyada por entidades como Caixabank, Correos y el ICO, podría respaldar las políticas de vivienda. Los convenios público-privados permitirán financiar la adquisición de vivienda a precios justos, garantizando que el acceso a la vivienda sea una prioridad.

F) Reforma de la Legislación Hipotecaria
Se necesita una reforma hipotecaria que permita el blindaje de cuotas. Este sistema protegería a los hipotecados de los aumentos en los tipos de interés, afectando únicamente el tiempo de pago, no las cuotas.

MODALIDADES HIPOTECARIAS.

Alternativas válidas de aplicación inmediata que bloquearían, paralizarían y ofrecerían nuevas perspectivas y soluciones a la actual crisis de subida de tipos. De hecho, no es nada nuevo ya que en diferentes etapas nos hemos movido con modalidades hipotecarias existentes en el mercado, que han sido y son totalmente útiles y apropiadas para situaciones como la actual, más ya con el avance del control notarial de información previo para la firma de hipotecas, que facilitan tanto cualquiera de estas modalidades, algunas de las cuales son, por ejemplo:

1) LA HIPOTECA BLINDADA, idónea para la actual situación: Ssimplemente reconvierte el préstamo en cuota fija llevando la posible subida o bajada posterior de intereses al plazo final, alargando o recortando la vida del mismo. Así de sencillo, ello no llevaría absolutamente ningún problema su aplicación. Con esta modalidad, la propia banca no perdería absolutamente nada, al contrario, la morosidad no aumentaría alarmantemente como se prevé por la subida de tipo, y sus balances se mantendrían limpios y saneados por esta causa. No tendrían que cribar a quien sí y a quien no le perdonan la vida económica, independientemente que siempre esta ese Código de Buenas Prácticas bancarias para los casos extremos que siempre se producen. Esta modalidad es muy simple sencilla y fácil, pero, incomprensiblemente, la mayoría de entidades ya no las ofrecen y peor aún, las obvian en momentos críticos como el actual en el que tan oportunas resultarían.

No termina aquí, ni mucho menos, la colección de posibilidades de flexibilizar las hipotecas, existen muchas más vías y alternativas para frenar esta locura que se avecina.

2) HIPOTECA CON CUOTA FINAL, consiste en llevar sobre un 30% del valor del préstamo, al final del mismo, con lo que desaparecería también la subida al aplazarse y diferirse esta parte de la hipoteca.

3) HIPOTECA CUOTA CRECIENTE, consiste en reducir durante la mitad del periodo del préstamo la cuota prevista para ir aumentando sobre el 2% anual, lo que resulta insignificante comparado con ese 30% mínimo que los bancos quieren establecer que soporten sus hipotecados más solventes sin tener en cuenta las previsiones con las que cuenta ese cliente, para no recibir este aumento disparatado.

4) HIPOTECA INTERES RATE ONLY, Hipoteca en la que solo se pagan los intereses y al final se paga toda la hipoteca.

5) OTRAS HIPOTECAS Y PRODUCTOS VINCULADOS, Por otro lado existen opciones complementarias en la que se puede paralizar el pago del principal o de toda una hipoteca temporalmente por causas laborales, enfermedades etc.

Como ven existen muchas alternativas reales para su aplicación inmediata sin dilación por el gobierno, con solo un Decreto Ley , que amplíe la actual Ley sobre Subrogaciones y Modificaciones Hipotecarias, la de Créditos Inmobiliarios y la de Protección de Deudores Hipotecarios y buenas Practicas Bancarias. Es necesario que las instituciones competentes y las entidades bancarias actúen como deben, sin descartar el beneficio propio pero incidiendo en el interés general de la economía, ya que, actualizándose así el sistema bancario, se aplicarían formulas que seguirían activando la economía a pesar de las circunstancias imperantes.

4. Propuestas Complementarias: Soluciones Estructurales para la Crisis Habitacional

4.1. Creación de un Cheque Vivienda para Familias en Emergencia Social
Un «Cheque Vivienda» cubrirá parte del alquiler o la hipoteca de ciudadanos en situación de emergencia social, reduciendo el riesgo de desahucios y okupaciones por falta de acceso a una vivienda digna.

4.2. Reforma Constitucional para el Derecho a la Vivienda
Se reforzará la Ley de Vivienda para convertir el derecho subjetivo de acceso a la vivienda en una prioridad política y social, conforme a las recomendaciones de organismos internacionales.

4.3. Regulación de la Compra de Vivienda por Fondos de Inversión
Para evitar el acaparamiento de viviendas, se limitará la compra de inmuebles por fondos de inversión. Estos podrán colaborar en proyectos no especulativos, regulados por el Estado para asegurar que beneficien al mercado local. Especialmente en los desarrollos de las urbes metropolitanas, con el fin principalmente de incrementar la oferta de vivienda protegida.

4.4. Creación de un Registro Nacional de Viviendas Vacías
Un registro de viviendas vacías permitirá al Estado controlar mejor la oferta. Los propietarios que adhieran sus propiedades a programas de alquiler social recibirán incentivos fiscales.

4.5. Ayudas Integrales para Jóvenes y Familias de Bajos Ingresos
Se ofrecerán préstamos y subvenciones con cuotas protegidas para jóvenes y familias vulnerables, y programas de educación financiera para los nuevos propietarios.

4.6. Apoyo a Cooperativas de Vivienda y PYMES
Se incentivará el desarrollo de cooperativas de vivienda y se recuperará el papel de las PYMES, facilitando su acceso a financiación prioritaria para construir viviendas protegidas.

4.7. Fondo Estatal para Evitar Desahucios
Un fondo estatal cubrirá temporalmente los pagos de alquiler o hipoteca de familias en riesgo de desahucio, proporcionando un alivio ante situaciones de emergencia habitacional.