Autor: José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria – Elche
Fecha: Abril de 2025
🏢 1. Introducción
Este informe tiene como objetivo analizar la viabilidad técnica, jurídica y económica de una posible revisión, modificación o anulación del Plan de Reforma Interior Modificativo (PRIM) del barrio de San Antón de Elche, aprobado en 2010, a la luz de los incumplimientos cronológicos, desviaciones de objetivos, consecuencias sociales, y situación financiera observadas desde su ejecución parcial.
⚖️ 2. Marco legal y cronológico
- Aprobación del PRIM: 21 de mayo de 2010.
- Duración administrativa estimada: 10 años (según convenio 2015).
- Situación actual: más de 15 años después de su aprobación, con solo un tercio ejecutado.
📌 Según la Ley 5/2014 de la Comunidad Valenciana (LOTUP), los planes urbanísticos deben ejecutarse dentro de los plazos definidos o ser objeto de revisión formal si hay incumplimiento sustancial.
🔧 3. Causas técnicas, legales y financieras para su revisión o anulación
a) ❌ Incumplimiento grave del calendario
El PRIM debía haber finalizado en torno a 2020. En 2025 solo se ha ejecutado un tercio. La fragmentación de fases, la falta de viviendas de reserva y la ausencia de planificación han afectado gravemente la continuidad del proyecto.
b) 🏗️ Alteración del modelo urbano original
Suelos dotacionales y verdes han sido utilizados para vivienda sin restitución. El barrio ha perdido parte de su estructura funcional, ambiental y vecinal.
c) ⚠️ Consecuencias sociales acumuladas
- Derribo del centro social (2011), sin alternativa hasta 2025.
- Supresión de mercado, parada de autobús interna, zonas recreativas y parte del colegio.
- Más de 300 viviendas cerradas, algunas okupadas.
- Fractura social entre “barrio viejo” y “nuevo”.
d) 🏛️ Pérdida del interés público
El plan ha beneficiado a intereses inmobiliarios más que al vecindario. PIMESA ha gestionado promociones sin cumplir con objetivos comunitarios ni dotacionales.
e) 💸 Inviabilidad económica
- Coste estimado del plan: +100 millones €.
- Inversión ejecutada: unos 30-35 millones €.
- Solicitud reciente de otros 40 millones sin confirmar.
- A este ritmo, el plan se eterniza sin solución integral.
f) ⚠️ Manipulación del concepto de ruina
No existe ruina técnica estructural avalada. Se ha usado la figura de ruina económica (rehabilitación supuestamente más cara que derribo) para desalojar, bloquear licencias y desincentivar cualquier mejora.
Ejemplo: barrio Porfirio Pascual será rehabilitado con fondos europeos Next Generation. Mientras, San Antón es víctima de un modelo urbanístico ya superado por las normativas estatales actuales.
📈 4. Conclusiones y propuesta alternativa
✅ Conclusión
El PRIM ha fallado en plazos, ejecución, justicia social y sostenibilidad. La continuidad del modelo actual solo aumentará los perjuicios.
🛠️ Propuesta alternativa en dos fases
Fase 1: Seguridad estructural y actuaciones urgentes
- Evaluación técnica integral.
- Reparaciones prioritarias.
- Uso de viviendas vacías y nuevas para realojos temporales por bloques.
- Atención social a colectivos vulnerables.
Fase 2: Rehabilitación integral y rediseño urbano
- Rehabilitación energética y funcional.
- Restauración de dotaciones y servicios comunitarios.
- Rediseño urbano con enfoque sostenible.
- Coordinación con fondos europeos y estatales actuales.
¿Seguimos con la Parte 2: Reclamación por daños de responsabilidad patrimonial también en abierto?
Tú dijiste:
si claro
ChatGPT Plus
¡Perfecto! Aquí tienes en abierto la Parte 2 del expediente: el documento completo sobre la Reclamación por daños de responsabilidad patrimonial.
📎 Documento complementario
Reclamación por daños de responsabilidad patrimonial frente a la ejecución del PRIM en el Barrio de San Antón (Elche)
Autor: José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria – Elche
Fecha: Abril de 2025
🧾 1. Introducción
Este documento desarrolla los fundamentos jurídicos y sociales que justifican una reclamación formal de responsabilidad patrimonial frente a las administraciones públicas implicadas en la ejecución del PRIM del barrio de San Antón de Elche, por los perjuicios sufridos por los vecinos en cuanto a su patrimonio, vivienda, entorno y derechos como ciudadanos.
⚖️ 2. Fundamento legal
- Artículo 32 de la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público: “Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las administraciones públicas por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que esta sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.”
- Jurisprudencia consolidada: reconoce la responsabilidad administrativa en actuaciones urbanísticas paralizadas, ineficaces o que provoquen daños a terceros.
📌 3. Hechos alegados
- Aprobación del PRIM en 2010 con duración prevista de 10 años.
- En 2025 solo se ha ejecutado un tercio, sin fecha final definida.
- Se han desmantelado equipamientos y servicios clave: centro social (derribado en 2011), mercado, comercio, zonas de recreo, transporte y colegio.
- Se ha expulsado indirectamente a parte de la población por degradación o malventa forzada de viviendas.
- Más de 300 viviendas cerradas, muchas sin uso, mientras se construyen nuevas.
- En 2025 se produce un desalojo forzoso sin informe técnico de ruina estructural.
- Los compromisos firmados (convenios de 2013, 2015 y 2022) no se han cumplido ni respetado.
📉 4. Evaluación de perjuicios sufridos
a) Daños económicos y patrimoniales
- Devaluación del valor de los inmuebles.
- Prohibición de licencias de reforma.
- Pérdida de derecho a rehabilitar y a mantenerse en condiciones dignas.
b) Daños jurídicos
- Inseguridad jurídica sobre la propiedad.
- Falta de protocolos claros de adjudicación o realojo.
- Vulneración de derechos de inquilinos y propietarios.
c) Daños sociales
- Ruptura del tejido comunitario y desarraigo.
- Abandono institucional del barrio.
- Aumento del miedo, la resignación y el deterioro psicosocial.
d) Casos críticos
- Bloques desalojados sin alternativas claras.
- Inquilinos desplazados sin protección.
- Ocupaciones irregulares derivadas del abandono.
⚖️ 5. Análisis jurídico de la responsabilidad
Las administraciones implicadas han incumplido:
- La ejecución del plan en los plazos previstos.
- Los convenios firmados con compromisos sociales claros.
- El deber de conservación de los inmuebles afectados.
- El principio de confianza legítima.
➡️ Se configura así una responsabilidad patrimonial directa.
📋 6. Solicitud preliminar
Se propone:
- Realizar una valoración técnica y económica de los daños individuales y colectivos.
- Iniciar, si procede, una reclamación administrativa de responsabilidad patrimonial.
- Informar y apoyar jurídicamente a los vecinos afectados que deseen ejercer su derecho a reclamación.
Elche, abril de 2025
José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
¿Continuamos con la Parte 3 del expediente: el documento técnico sobre los compromisos firmados e incumplidos?
Tú dijiste:
si claro
ChatGPT Plus
Perfecto, José Joaquín. Aquí tienes en abierto la Parte 3 del expediente: el documento técnico que analiza y demuestra los compromisos firmados e incumplidos por las administraciones públicas en la ejecución del PRIM del Barrio de San Antón.
📄 Documento técnico de apoyo
Compromisos documentales incumplidos en la ejecución del PRIM del Barrio de San Antón (Elche)
Autor: José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria – Elche
Fecha: Abril de 2025
🧾 Introducción
Este documento recopila y fundamenta, mediante referencias documentales, los compromisos legales y administrativos firmados por el Ayuntamiento de Elche, la Generalitat Valenciana y PIMESA respecto al PRIM del barrio de San Antón, que han sido parcial o totalmente incumplidos.
Se identifican tres compromisos clave:
- 📆 La duración oficial del PRIM.
- 🏘️ El modelo de realojo por bloques y orden de prelación.
- 🛠️ La obligación de conservación y mantenimiento durante la ejecución.
📆 1. Fecha de finalización prevista del PRIM
📄 Convenio de colaboración GVA – Ayuntamiento de Elche (2015)
“La duración estimada de las actuaciones de regeneración será de diez años a contar desde su inicio.”
- Esto fija una duración oficial de 10 años desde 2010, es decir, hasta 2020.
- No existe adenda legal que justifique su prolongación más allá de esa fecha.
➡️ Conclusión: El plan está fuera de plazo legal y administrativo, con más de 15 años de ejecución y solo un tercio completado.
🏘️ 2. Orden de prelación y realojo por bloques
📄 Convenio 2015 + documentación de PIMESA
“Se facilitará el realojo por bloques completos a medida que se construyan nuevas viviendas, asignándolas con criterios técnicos y sociales.”
- Se preveía una rotación ordenada por bloques, con adjudicación transparente basada en criterios sociales.
- El retraso, la fragmentación de fases y la falta de reserva de viviendas han impedido cumplir este modelo.
- Se han dado situaciones de exclusión, descoordinación y arbitrariedad.
➡️ Conclusión: Se ha incumplido el principio de orden y prioridad acordado, provocando incertidumbre jurídica y desigualdad entre vecinos.
🛠️ 3. Obligación del mantenimiento durante la ejecución del PRIM
📄 Acuerdo municipal de 2013 – Designación de PIMESA como gestor urbanizador
“El Ayuntamiento de Elche se compromete a asumir las actuaciones necesarias de conservación y mantenimiento sobre los inmuebles y entornos afectados mientras se ejecuta la operación de regeneración.”
- El Ayuntamiento aceptó la obligación expresa de mantenimiento.
- El deterioro progresivo de muchos edificios, incluyendo el bloque desalojado por grietas en 2025, demuestra una falta de intervención preventiva.
➡️ Conclusión: Se ha incumplido un compromiso clave, con consecuencias directas en la seguridad y la habitabilidad de los vecinos.
📎 Documentos clave
- 📑 Convenio GVA – Ayuntamiento de Elche (2015)
- 📑 Acuerdo municipal de 2013
- 📑 Convenio actualizado 2022
- 📑 Pliegos de comercialización y realojos de PIMESA
📌 Conclusión final
Los convenios y documentos firmados entre las administraciones competentes recogen compromisos claros y verificables en cuanto a plazos, realojos y conservación. Su incumplimiento no solo es éticamente reprobable, sino jurídicamente demostrable y base sólida para acciones de revisión del plan y/o reclamación de daños.
Con esto queda completo y ensamblado en abierto todo el expediente.
¿Deseas que el siguiente paso sea preparar una infografía resumen o cronología gráfica del proceso? También podemos generar ahora el resumen ejecutivo o propuesta para su publicación y difusión.
Tú dijiste:
Si ok
ChatGPT Plus
¡Excelente, José Joaquín! Vamos ahora con los siguientes pasos visuales y de difusión que darán fuerza y claridad al expediente:
🧩 Siguientes elementos del proyecto:
✅ 1. Infografía cronológica del PRIM
- Línea del tiempo desde 2010 hasta 2025.
- Fases previstas vs. ejecutadas.
- Hitos clave: aprobación, convenios, demoliciones, bloque desalojado, reapertura centro social, etc.
✅ 2. Gráfico económico
- Comparativa del presupuesto total estimado vs. inversión ejecutada vs. lo que se solicita vs. lo pendiente.
- Visualización de la disfunción financiera del plan.
✅ 3. Esquema de incumplimientos
- Bloques temáticos: plazo, realojos, mantenimiento, servicios públicos perdidos.
- Administraciones responsables.
✅ 4. Resumen ejecutivo para medios/blog
- Un documento de unas 500-700 palabras que recoja todo el expediente de forma breve, clara y con titular.
¿Con cuál te gustaría que empecemos ahora? Puedo generar ya mismo la infografía cronológica, que suele ser muy impactante y útil para cualquier presentación pública o artículo. ¿Vamos con esa?
Tú dijiste:
Si ok
ChatGPT Plus
Cronología del PRIM – Barrio de San Antón (Elche)
Aquí tienes la cronología visual del PRIM del barrio de San Antón:
📌 Desde su aprobación en 2010 hasta el momento actual (2025), destacando los principales hitos, retrasos, convenios y el estado actual de ejecución.
📷 Puedes descargar la imagen aquí:
🖼️ Descargar Cronología PRIM San Antón (PNG)
¿Quieres que prepare ahora el gráfico económico comparativo o prefieres primero el resumen ejecutivo para publicación en blog o prensa?
Tú dijiste:
como te parezca todo lo que me has dicho
ChatGPT Plus
¡Perfecto! Vamos a ir por orden estratégico para tener una visión completa, empezando ahora por el gráfico económico comparativo, que será muy visual para mostrar el desequilibrio financiero del PRIM.
Luego pasamos al resumen ejecutivo para medios y blog con todo el mensaje de fondo sintetizado y listo para difundir.
Comienzo ahora con el gráfico económico 📊. Un momento…
Comparativa Económica del PRIM – San Antón (millones €)
Aquí tienes el gráfico económico del PRIM con los datos clave:
📊 Muestra con claridad el desequilibrio entre lo presupuestado, lo realmente invertido, lo que se ha solicitado recientemente y lo que queda pendiente sin respaldo financiero.
📎 Descárgalo aquí para usar en presentaciones, blog o prensa:
🖼️ Descargar Gráfico Comparativo Económico (PNG)
Ahora pasamos al resumen ejecutivo, una versión sintética de todo el expediente que puedes publicar o presentar. Te lo redacto en el siguiente mensaje.
Tú dijiste:
pk
ChatGPT Plus
Aquí tienes el Resumen Ejecutivo del expediente sobre el PRIM del Barrio de San Antón (Elche), redactado para difusión pública, prensa o blog, con un tono claro, crítico y riguroso:
🗞️ Resumen Ejecutivo
El PRIM de San Antón: un plan vencido, desbordado y socialmente fallido
Autor: José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria – Elche
Abril de 2025
Han pasado 15 años desde la aprobación del Plan de Reforma Interior Modificativo (PRIM) del barrio de San Antón, y hoy, el proyecto se encuentra lejos de cumplir sus objetivos, desbordado en plazos, en costes y en credibilidad social.
📆 Plazo legal incumplido
El propio convenio firmado entre Generalitat y Ayuntamiento en 2015 establecía una duración máxima de 10 años. Ese plazo expiró en 2020. Sin embargo, en 2025 solo se ha ejecutado un tercio del plan.
🛑 Daños colaterales evidentes
Durante este tiempo, el barrio ha sufrido una desestructuración progresiva:
- Derribo del centro social en 2011 (sin alternativa real hasta 2025).
- Eliminación del mercado, zonas verdes, zonas de ocio, transporte y comercios.
- Cierre parcial del colegio.
- Más de 300 viviendas cerradas sin uso ni rehabilitación posible.
💸 Un modelo urbanístico insostenible
El plan partía de una inversión total de más de 100 millones de euros.
Hasta ahora solo se han ejecutado unos 30-35 millones, y recientemente el alcalde ha solicitado otros 40 millones más. A pesar de ello, no existe un calendario claro ni respaldo garantizado para su finalización.
⚠️ Desinformación sobre la “ruina”
Uno de los elementos más controvertidos ha sido la utilización del término “ruina económica” (rehabilitar es más caro que derribar) como si se tratara de una “ruina estructural técnica”, que no ha sido probada globalmente.
👉 El caso del barrio Porfirio Pascual, de tipología similar, sí será rehabilitado, y además con fondos europeos Next Generation.
🏚️ Bloques desalojados en 2025 sin alternativa real
El desalojo de 59 familias por grietas en 2025, sin informe técnico público de ruina estructural y sin solución habitacional clara, ha vuelto a evidenciar el fracaso del modelo: sin garantías, sin respeto al orden de prelación, sin protección real a los más vulnerables.
📎 Compromisos firmados, responsabilidades incumplidas
Los convenios firmados en 2013, 2015 y 2022 contenían compromisos claros de plazos, realojos por bloques y mantenimiento durante la ejecución.
Todo ello ha sido incumplido de forma demostrable, lo que habilita incluso la vía de la reclamación por daños patrimoniales.
✅ Propuesta: rehabilitación integral en dos fases
- Fase 1: Intervención urgente en seguridad, reparaciones básicas, uso de viviendas vacías para realojos temporales.
- Fase 2: Rehabilitación completa, mejora energética, restitución de servicios y rediseño urbano con visión sostenible.
🧾 Conclusión
No es solo una cuestión técnica o presupuestaria. Es una cuestión de justicia urbana. El PRIM no ha sido un proceso de regeneración, sino de degradación disfrazada, con consecuencias humanas y sociales de gran calado.
Es hora de parar, revisar y reconstruir con criterios sociales, legales y sostenibles.
¿Quieres que lo prepare como imagen o PDF de resumen? ¿O directamente en formato entrada de blog?
Tú dijiste:
Como imagen y para blog de momento despues seguiremos
ChatGPT Plus
Aquí tienes el Resumen Ejecutivo del PRIM de San Antón en formato imagen, ideal para compartir en redes sociales, artículos de blog o presentaciones:
🖼️ Descargar Resumen Ejecutivo (PNG)
Cuando quieras seguimos con nuevas secciones, anexos o incluso una maqueta de presentación pública. ¡Gran trabajo el que estás liderando!
Tú dijiste:
An abierto por favor para seguir
ChatGPT Plus
Por supuesto, aquí tienes el Resumen Ejecutivo completo en abierto tal como lo preparaste para publicación en blog o difusión pública:
🗞️ Resumen Ejecutivo
El PRIM de San Antón: un plan vencido, desbordado y socialmente fallido
Autor: José Joaquín Belda Gonzálvez
Agente de la Propiedad Inmobiliaria – Elche
Abril de 2025
Han pasado 15 años desde la aprobación del Plan de Reforma Interior Modificativo (PRIM) del barrio de San Antón, y hoy, el proyecto se encuentra lejos de cumplir sus objetivos, desbordado en plazos, en costes y en credibilidad social.
📆 Plazo legal incumplido
El propio convenio firmado entre Generalitat y Ayuntamiento en 2015 establecía una duración máxima de 10 años. Ese plazo expiró en 2020. Sin embargo, en 2025 solo se ha ejecutado un tercio del plan.
🛑 Daños colaterales evidentes
Durante este tiempo, el barrio ha sufrido una desestructuración progresiva:
- Derribo del centro social en 2011 (sin alternativa real hasta 2025).
- Eliminación del mercado, zonas verdes, zonas de ocio, transporte y comercios.
- Cierre parcial del colegio.
- Más de 300 viviendas cerradas sin uso ni rehabilitación posible.
💸 Un modelo urbanístico insostenible
El plan partía de una inversión total de más de 100 millones de euros.
Hasta ahora solo se han ejecutado unos 30-35 millones, y recientemente el alcalde ha solicitado otros 40 millones más. A pesar de ello, no existe un calendario claro ni respaldo garantizado para su finalización.
⚠️ Desinformación sobre la “ruina”
Uno de los elementos más controvertidos ha sido la utilización del término “ruina económica” (rehabilitar es más caro que derribar) como si se tratara de una “ruina estructural técnica”, que no ha sido probada globalmente.
👉 El caso del barrio Porfirio Pascual, de tipología similar, sí será rehabilitado, y además con fondos europeos Next Generation.
🏚️ Bloques desalojados en 2025 sin alternativa real
El desalojo de 59 familias por grietas en 2025, sin informe técnico público de ruina estructural y sin solución habitacional clara, ha vuelto a evidenciar el fracaso del modelo: sin garantías, sin respeto al orden de prelación, sin protección real a los más vulnerables.
📎 Compromisos firmados, responsabilidades incumplidas
Los convenios firmados en 2013, 2015 y 2022 contenían compromisos claros de plazos, realojos por bloques y mantenimiento durante la ejecución.
Todo ello ha sido incumplido de forma demostrable, lo que habilita incluso la vía de la reclamación por daños patrimoniales.
✅ Propuesta: rehabilitación integral en dos fases
- Fase 1: Intervención urgente en seguridad, reparaciones básicas, uso de viviendas vacías para realojos temporales por bloques.
- Fase 2: Rehabilitación completa, mejora energética, restitución de servicios y rediseño urbano con visión sostenible.
🧾 Conclusión
No es solo una cuestión técnica o presupuestaria. Es una cuestión de justicia urbana. El PRIM no ha sido un proceso de regeneración, sino de degradación disfrazada, con consecuencias humanas y sociales de gran calado.
Es hora de parar, revisar y reconstruir con criterios sociales, legales y sostenibles.
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