La intervención urbanística en el Barrio de San Antón de Elche representa un hito en la gestión de la regeneración urbana en España, no solo por su envergadura técnica y social, sino por la singularidad del andamiaje jurídico que traslada la carga financiera del mantenimiento y la conservación del ámbito privado al dominio público. Este proceso se articula a través de una red compleja de instrumentos legales, entre los que destacan los convenios de las Comisiones Bilaterales, el Plan de Reforma Interior (PRI) y los estatutos de gestión de la empresa municipal PIMESA. La premisa fundamental que subyace en toda la documentación técnica y administrativa es el reconocimiento de una situación de vulnerabilidad extrema y degradación estructural que inhabilita los mecanismos ordinarios de la propiedad privada para sostener el deber de conservación.

Fundamentos del Acuerdo de la Comisión Bilateral y el origen de la responsabilidad pública

El núcleo de la responsabilidad municipal en los gastos de mantenimiento se encuentra codificado originalmente en el Acuerdo de la Comisión Bilateral del 30 de octubre de 2008. Este documento, que sustituyó a convenios previos de 2003 y 2005, marcó un cambio de paradigma al declarar el Barrio de San Antón como Área de Renovación Urbana (ARU) bajo el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008.¹ La relevancia de este acuerdo radica en que, por primera vez, se vincula la renovación no solo a la edificación de planta nueva, sino al sostenimiento financiero de la edificación existente mientras se completa el ciclo de realojo.

En este marco, el Ayuntamiento de Elche asumió formalmente que las personas propietarias afectadas por la renovación no tendrían que sufragar cargas de urbanización, gastos de gestión ni costes de realojo.¹ Este compromiso se traduce en una exención de facto de las obligaciones que la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) impone generalmente a los propietarios en unidades de ejecución ordinarias. La justificación legal para esta asunción de costes se basa en la «evidente regresión urbanística» y las patologías estructurales de los edificios, que sitúan al barrio en una zona de «ruina económica» donde el deber de conservación del propietario alcanza su límite legal.¹

Inversiones históricas y presupuestación del mantenimiento preventivo

La documentación contable y los anexos de los convenios bilaterales reflejan una trayectoria de gasto público sostenido destinado a la conservación. El Ayuntamiento de Elche ha invertido cifras considerables para mantener la habitabilidad mínima de bloques que, técnicamente, estaban destinados a la demolición. Esta estrategia de «mantenimiento de espera» es vital para garantizar la seguridad de los residentes que aún no han sido trasladados a los nuevos edificios.

Documento de Referencia	Concepto de Gasto	Inversión Municipal (Euros)	Impacto en la Conservación
Acuerdo Comisión Bilateral 2008	Mantenimiento o Rehabilitación (Presupuesto)	2.089.987,15 €	Garantía de seguridad estructural previa a demolición.3
Informe de Inversión Ejecutada	Mantenimiento de edificaciones existentes	762.053,60 €	Fondos propios destinados a reparaciones urgentes y conservación.3
Presupuesto PIMESA 2022	Gastos de comunidad y vigilancia	14.000,00 €	Gestión de edificios nuevos hasta la entrega de llaves.5
Presupuesto PIMESA 2024	Cuotas de comunidad edificios 120 y 90 viv.	856,26 €	Mantenimiento de unidades no vendidas o en proceso de permuta.6

El Plan de Reforma Interior (PRI) y la redefinición del espacio público

El Plan de Reforma Interior (PRI), junto con su versión modificativa (PRIM), constituye el instrumento de planeamiento pormenorizado que otorga cobertura legal a la transformación del barrio. Este plan no es meramente un diseño arquitectónico, sino un documento normativo que altera la calificación del suelo y, con ello, las responsabilidades de mantenimiento asociadas. Al modificar la ordenación urbanística, el Ayuntamiento se convierte en el promotor de la iniciativa, lo que conlleva la obligación de dotar al sector de las infraestructuras necesarias y asegurar su mantenimiento.⁷

Un ejemplo paradigmático de esta asunción de responsabilidades es la demolición del antiguo Centro Social por resultar incompatible con la nueva ordenación del PRI. En su lugar, el Ayuntamiento ha gestionado la calificación de nuevas parcelas para uso dotacional asistencial y sanitario, asegurando que el coste de estas infraestructuras y su conservación posterior recaiga en las arcas municipales mediante fondos como el EDUSI.⁷ La naturaleza estructural del PRI garantiza que las zonas verdes y viales generados sean mantenidos por la administración local, integrándolos en la red primaria y secundaria de servicios municipales.

Límites del deber de conservación y la intervención por sustitución

La normativa urbanística valenciana, particularmente a través de la LOTUP, establece que el deber de conservación tiene un límite cuantitativo: el valor de la reparación no debe exceder el 50% del valor de una construcción de nueva planta de similares características.⁸ En San Antón, la mayoría de los inmuebles superan este umbral de ruina económica. Ante esta situación, el Ayuntamiento de Elche, en cumplimiento de los compromisos adquiridos en 2008, actúa mediante la sustitución de la persona propietaria.²

Este mecanismo legal permite que la administración tome el control total del proceso de mantenimiento. Los documentos de gestión de PIMESA revelan que la empresa municipal, en representación del Ayuntamiento, asume los «gastos de gestión y administración no activados», así como las inversiones en el desarrollo de los sectores que no se trasladan al coste final de la vivienda para el vecino.⁶ Esta es la prueba documental de que la estructura de costes de mantenimiento está diseñada para ser absorbida por el sistema público, evitando el colapso financiero de la comunidad de propietarios.

El rol de PIMESA como ente gestor y administrador de comunidades

Promociones e Iniciativas Municipales de Elche (PIMESA) actúa como el brazo ejecutor de las políticas del Ayuntamiento en San Antón. Su función va más allá de la construcción; se extiende a la administración activa de las nuevas comunidades de propietarios hasta que estas son plenamente autónomas. Los presupuestos anuales de PIMESA son el documento legal donde se explicitan las partidas destinadas a cubrir los gastos de comunidad de los edificios recién terminados.

Por ejemplo, en el ejercicio 2022, PIMESA presupuestó 14.000 euros para gastos de comunidad y vigilancia del edificio de 90 viviendas antes de su entrega definitiva.⁵ Asimismo, la empresa municipal asume el coste de «inutilización» de las viviendas antiguas que los vecinos entregan al Ayuntamiento en el proceso de permuta, evitando que esos edificios abandonados generen riesgos de salubridad o seguridad que deban ser pagados por los vecinos restantes.⁵

Gestión de suministros y bonificaciones fiscales

La asunción de gastos se manifiesta también en la gestión operativa de los servicios básicos. PIMESA se subroga en los contratos de alquiler celebrados por el Ayuntamiento y asume el coste de las altas de suministros de las viviendas arrendadas.⁶ Para que esta carga financiera sea sostenible, el Ayuntamiento aplica herramientas de derecho administrativo como las bonificaciones fiscales.

Impuesto / Tasa	Bonificación Aplicada	Base Legal	Beneficiario
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)	99%	Art. 25.2 Ley 7/1985 (LBRL)	PIMESA (Ámbito San Antón).6
ICIO (Construcción)	Hasta el 95%	Ordenanzas Municipales Elche/Alicante	Proyectos de regeneración urbana.10
Fondo Social del Agua	Ayudas directas al recibo	Junta de Gobierno Local	Familias vulnerables en San Antón.11

Estas bonificaciones no son simples descuentos, sino decisiones de política fiscal que aseguran que el dinero público destinado al barrio se concentre en el mantenimiento y la edificación, en lugar de retornar a la administración a través de impuestos, permitiendo así que el Ayuntamiento cubra gastos que de otro modo serían inasumibles para el Ente Gestor.

Convenios de Regeneración Urbana y Renovación (ARRUR) de 2022 y 2025

Los convenios más recientes entre la Generalitat Valenciana y el Ayuntamiento de Elche consolidan la obligación municipal de financiar la reurbanización y la demolición. El convenio autorizado en diciembre de 2022 especifica que la actuación protegida incluye no solo la construcción de 284 viviendas, sino también las «obras de reurbanización necesarias».³ La reurbanización es, por definición, una carga que asume el Ayuntamiento para asegurar que el entorno de los nuevos edificios cuente con servicios de mantenimiento público (alumbrado, limpieza, alcantarillado) desde el primer día.

En noviembre de 2025, el Ayuntamiento aprobó un nuevo convenio por 2,5 millones de euros centrado en el bloque de 45 viviendas destinado a los vecinos del bloque 8, desalojado por riesgo de derrumbe.¹³ En este acuerdo, el alcalde detalló que la inversión incluye específicamente la gestión técnica y la reurbanización, reafirmando que el coste de derribar el viejo bloque 8 —una tarea de conservación extrema— es asumido por la administración local a través de PIMESA.¹³

La implicación de la «permuta voluntaria» en la responsabilidad de costes

El modelo de gestión de San Antón se basa en un proceso voluntario de traslado. Según el «Pliego de Condiciones para la comercialización por concurso público de viviendas» aprobado en 2023, los vecinos aceptan trasladarse a las nuevas viviendas bajo condiciones específicas.¹⁷ Una de estas condiciones, implícita en la estructura de precios y tasaciones realizadas por los servicios técnicos municipales, es que el vecino recibe una vivienda libre de cargas de urbanización anteriores.¹

El Ayuntamiento, al tasar los inmuebles antiguos y los nuevos, absorbe la diferencia de valor y los costes de transacción, incluyendo los honorarios profesionales y tributos derivados de las escrituras públicas de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad.¹⁷ Esta absorción de costes administrativos es una extensión del deber de mantenimiento, ya que asegura la regularización jurídica de la propiedad, un requisito indispensable para la gestión comunitaria futura.

El mantenimiento de infraestructuras y el entorno natural del barrio

La responsabilidad del Ayuntamiento no se limita a los edificios, sino que abarca la totalidad del entorno físico definido por el PRI. El mantenimiento de infraestructuras de saneamiento y depuración es una obligación legal reforzada por la LOTUP para evitar vertidos y asegurar la calidad urbana.¹⁸ En San Antón, esto se traduce en proyectos de urbanización que renuevan íntegramente la red de servicios.

Un ejemplo de intervención directa en el mantenimiento del entorno es la limpieza y desbroce del barranco de San Antón. En agosto de 2025, el Ayuntamiento ejecutó trabajos preventivos en esta zona para evitar problemas de inundaciones que pudieran afectar a los nuevos bloques de viviendas.¹⁹ Aunque el barranco es un elemento geográfico, su mantenimiento es crítico para la seguridad de la urbanización, y el Ayuntamiento asume este coste como parte de su gestión integral del barrio, independientemente de que las viviendas sean ahora propiedad privada de los vecinos permutados.

Futuro del mantenimiento en el régimen de alquiler asequible

Para las fases del proyecto que contemplan viviendas en alquiler asequible, como el edificio de 76 viviendas previsto para 2024, el Ayuntamiento ha diseñado un modelo donde el mantenimiento es 100% público. El precio del alquiler estimado (aprox. 490 euros mensuales) ya incluye expresamente los gastos de comunidad.²⁰ Este modelo garantiza que el edificio no sufra la degradación que afectó al barrio antiguo, ya que PIMESA, con un plazo de explotación de 50 años, es la responsable legal de preservar la eficiencia energética, la gestión de residuos y la conservación del inmueble.²⁰

Análisis de la LOTUP y la exención de cuotas de urbanización

La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana es la norma marco que rige estas actuaciones. En una actuación de urbanización ordinaria, el artículo 160 y siguientes detallan las garantías y retribuciones al agente urbanizador, que suelen recaer sobre los propietarios en forma de cuotas de urbanización.⁸ Sin embargo, el caso de San Antón se encuadra en las actuaciones de «rehabilitación, regeneración y renovación urbana» (Sección II LOTUP), donde por razones justificadas en la «memoria de viabilidad económica», se puede alterar este régimen.¹⁸

La memoria de viabilidad económica del PRI de San Antón justifica que el Ayuntamiento asuma estas cargas debido a la precaria situación socioeconómica de los habitantes.⁶ Documentalmente, esto se ratifica en el Acuerdo Bilateral de 2008, donde se establece que el sistema de gestión será de iniciativa pública y que los costes no serán repercutidos a los beneficiarios.¹ Esta decisión administrativa es el «documento legal» clave que libera a los vecinos de los gastos de mantenimiento de la infraestructura urbana.

Consolidación del compromiso municipal en las bases de ayudas

Incluso para los elementos que ya han pasado a ser responsabilidad de las nuevas juntas de propietarios, el Ayuntamiento de Elche mantiene una línea de apoyo constante. Las bases de ayudas de 2023 y 2024 para la rehabilitación y accesibilidad de edificios son instrumentos que permiten al consistorio seguir financiando el mantenimiento de San Antón de forma indirecta.²²

Estas ayudas cubren:

1. Actuaciones de conservación y ornato en elementos comunes.
2. Mejora de la seguridad de utilización y accesibilidad (ascensores, rampas).
3. Obras derivadas del Informe de Evaluación del Edificio (IEE.CV).

Al exigir que al menos el 50% de las viviendas constituyan el domicilio habitual para acceder a estas ayudas, el Ayuntamiento asegura que el mantenimiento financiado con fondos públicos beneficie directamente a los residentes originales del barrio y no a inversores externos, manteniendo la cohesión social buscada por el PRI.²³

Síntesis de la base documental de la responsabilidad municipal

La afirmación de que los gastos de mantenimiento corresponden al Ayuntamiento de Elche no se apoya en una única frase, sino en la convergencia de los siguientes documentos legales y administrativos:

• Acuerdo de la Comisión Bilateral (30 de octubre de 2008): Establece la exención de cargas de urbanización y gestión para los propietarios y compromete fondos para el mantenimiento estructural.¹
• Convenio de Colaboración Generalitat-Ayuntamiento (Diciembre 2022 y Noviembre 2025): Define las actuaciones protegidas, incluyendo la reurbanización y demolición como costes asumidos por la administración.¹²
• Presupuestos Anuales de PIMESA (Ejercicios 2021-2024): Reflejan el pago directo de cuotas de comunidad, vigilancia y suministros de los edificios del ámbito de San Antón.⁵
• Pliegos de Condiciones de Comercialización de PIMESA (Agosto 2023): Documentan la asunción de gastos notariales, registrales y de gestión técnica por parte del Ente Gestor municipal.¹⁷
• Plan de Reforma Interior (PRI/PRIM): Instrumento urbanístico que califica las dotaciones públicas y zonas verdes cuya conservación es, por ley, competencia municipal una vez recepcionadas las obras de urbanización.⁷

La interconexión de estos documentos crea un ecosistema jurídico donde el Ayuntamiento de Elche, reconociendo la imposibilidad material de los vecinos para sostener un barrio en ruinas, asume la titularidad de los gastos de mantenimiento como una inversión necesaria para la salud pública y la dignidad habitacional. Esta política se refuerza con bonificaciones fiscales del 99% que permiten que la empresa municipal PIMESA opere con un déficit controlado, absorbido por el presupuesto general del Ayuntamiento, garantizando que el proceso de renovación urbana no se detenga por falta de fondos para el mantenimiento cotidiano de los edificios y su entorno.