Un informe propone reconstruir el sistema residencial con acceso estable, propiedad protegida y garantías públicas

España afronta desde hace más de dos décadas una crisis de vivienda que ya no puede considerarse coyuntural. Los precios han crecido muy por encima de los salarios, el alquiler se ha convertido en destino forzoso para millones de personas y la posibilidad de acceder a una vivienda estable se ha transformado en un privilegio reservado a quienes cuentan con ahorros previos, avales familiares o herencias. En este contexto, un informe de más de 200 páginas elaborado por José Joaquín Belda Gonzálvez plantea una propuesta integral para reconstruir el sistema residencial español desde sus cimientos.

El documento, titulado Informe general sobre la crisis de la vivienda en España (2000–2025), sostiene que la emergencia habitacional no es fruto de las dinámicas naturales del mercado, sino de decisiones políticas, financieras y urbanísticas que han desmantelado los mecanismos tradicionales de acceso a la vivienda en propiedad protegida. Según el autor, España ha pasado de un modelo mixto —que combinaba mercado libre, vivienda protegida, financiación pública y planeamiento accesible— a un sistema dominado por el alquiler, la financiarización y la especulación difusa.

El informe identifica 2013 como el punto de inflexión que marcó el abandono del modelo histórico. La desaparición de la vivienda protegida en propiedad, la entrada masiva de fondos y SOCIMI, la reducción de reservas de suelo y la orientación casi exclusiva hacia el alquiler habrían roto el “ascensor social inmobiliario” que permitió a generaciones anteriores acceder a una vivienda estable. Desde entonces, afirma el documento, España vive una crisis estructural que afecta a la cohesión social, la estabilidad económica y la igualdad intergeneracional.

Frente a este diagnóstico, el informe propone un nuevo sistema residencial articulado en torno al Modelo Cheque Vivienda (VASA/GPV), una estructura completa que combina acceso estable a la propiedad protegida, garantías públicas, inclusión social, coordinación administrativa y reactivación del tejido productivo local. El modelo se apoya en seis pilares institucionales: la VPT 2.0 (vivienda protegida en propiedad), la SPEAG (Sociedad Pública Estatal de Avales y Garantías), la AECIR (Agencia Estatal de Compensación e Inclusión Residencial), la CEVIL (Coordinadora Estatal de Vivienda y Licencias), la Línea VPT‑PYME 300 y la operativa del propio Cheque Vivienda.

La VPT 2.0 actualiza el concepto de vivienda protegida, fijando precios máximos regulados, limitaciones de reventa y escalas adaptadas a zonas tensionadas. La SPEAG, por su parte, elimina la barrera del 20 % de entrada mediante avales públicos y garantiza cuotas hipotecarias estables incluso en situaciones de vulnerabilidad temporal. La AECIR atiende a colectivos vulnerables con vivienda puente, acompañamiento social e inserción laboral vinculada a vivienda. La CEVIL coordina licencias y trámites para evitar cuellos de botella administrativos. Y la Línea VPT‑PYME 300 moviliza a pequeñas y medianas promotoras para aumentar la oferta real de vivienda asequible.

El informe dedica un bloque completo a los riesgos del modelo y sus mitigaciones. Entre ellos, el posible aumento del riesgo bancario, la desigualdad territorial, la saturación administrativa o la percepción pública errónea. Para cada riesgo, el documento plantea mecanismos concretos: filtros técnicos, protocolos homogéneos, ventanilla única digital, transparencia institucional y campañas pedagógicas.

Otro apartado clave es la comparativa internacional. El informe analiza los modelos de Viena, Países Bajos, Francia y Portugal, identificando sus fortalezas y debilidades. De Viena toma la estabilidad y los precios regulados; de los Países Bajos, la necesidad de evitar la dependencia del alquiler; de Francia, la capacidad estatal de movilización; y de Portugal, la importancia de no basar la política de vivienda en medidas coercitivas. El resultado, según el autor, es un modelo “europeo en estándares, pero español en estructura”.

El calendario de implementación también está detallado: 36 meses divididos en cuatro fases. La primera crea las nuevas entidades; la segunda prueba el sistema en municipios piloto; la tercera despliega el modelo en todo el país; y la cuarta consolida y evalúa los resultados. El objetivo es que el Cheque Vivienda se convierta en una política estructural integrada en el Plan Estatal de Vivienda 2030–2035.

La conclusión del informe es clara: España necesita reconstruir su sistema residencial para garantizar acceso estable, reducir desigualdad y recuperar la función social de la vivienda. El Cheque Vivienda se presenta como una alternativa integral, viable y evaluable, capaz de devolver estabilidad a millones de hogares y reactivar el tejido productivo local.

Más que una propuesta técnica, el documento plantea un cambio de paradigma: pasar de un modelo basado en el alquiler forzoso y la especulación difusa a un sistema que combine propiedad protegida, garantías públicas y gobernanza coordinada. En un país donde la vivienda se ha convertido en el principal factor de desigualdad, el informe aspira a abrir un debate profundo sobre el futuro del derecho a la vivienda en España.