(Integrado permanentemente en el Documento Base de Vivienda – Proyecto Editorial José Joaquín Belda)

🟦 Conclusión central

Si una empresa combina el máximo de subvenciones y la financiación estatal, el capital propio que necesita aportar puede ser exactamente del 0%.

Cero euros. Cero riesgo. Cero inversión real.

Todo el dinero procede de:

• subvenciones a fondo perdido,
• financiación pública del ICO,
• ayudas complementarias del Plan Estatal.

🟦 Aclaración técnica clave

El 20% de capital directo del PERTE:

• NO se suma a la subvención del edificio,
• NO forma parte del coste subvencionable,
• NO puede elevar la subvención por encima del 100%,
• es un fondo independiente para modernizar fábricas y procesos industrializados.

La ley lo deja claro:

“El conjunto de las subvenciones recibidas no podrá ser superior al coste de la actuación.”

🟦 Cómo se llega al 100% de financiación pública

1. Subvenciones a fondo perdido (hasta el 80%)

El máximo se alcanza cuando la empresa:

• construye en suelo público,
• bajo colaboración público‑privada,
• con industrialización,
• en zona tensionada.

En ese caso:

• El Estado subvenciona hasta el 80% del coste total,
• con un límite de 1.200 €/m²,
• incluyendo todo: obra, urbanización, honorarios, tributos y beneficio industrial.

Además:

• 8.000 € por vivienda para urbanización.

Resultado: Queda un 20% sin cubrir.

2. Financiación ICO (el 20% restante)

Ese 20% no tiene por qué ser capital propio.

La empresa puede solicitar:

• préstamos ICO del Plan Estatal,
• préstamos ICO del PERTE,
• o ambos.

El ICO financia exactamente ese tramo.

Resultado:

• Subvención: 80%
• ICO: 20%
• Capital propio real: 0%

🟦 La única carga real: liquidez temporal

Aunque no ponga capital propio, la empresa necesita un pequeño colchón temporal porque:

• El Estado retiene el último 20% de la subvención durante la obra.
• Solo lo libera cuando:
  • la obra está terminada,
  • y al menos el 20% de las viviendas están ocupadas.

Ese colchón se cubre con:

• el propio préstamo ICO,
• o un préstamo puente bancario.

No es capital propio: es liquidez temporal cubierta con deuda pública o bancaria.

🟦 Resultado final

El Estado subvenciona hasta el 80% del coste y presta el 20% restante. La empresa no aporta capital propio. Y devuelve el préstamo ICO con los alquileres que cobrará durante 50 años.

Este es el modelo real. Este es el modelo que el BOE permite. Este es el modelo que denunciamos.